关于居住权，你了解多少？

作者：韩传波

你有没有想过，某个房子是你的，你却在某一特定的时间对这个房子不享有居住的权利；换句话说，你有没有想过，某个房子不是你的，你却对这个房子享有居住的权利，而这个居住权对你来说甚至是“永远”。既然居住权这么神奇，那么我们就有必要了解一下它。

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居住权立法的必要性

在《民法典》之前，我国的法律法规并没有就居住权的性质，及其设立方式有过明确的规定，然而人们往往基于婚姻、继承，及买卖、赠与等原因，约定一方对另一方的住宅享有居住的权利，由此导致有关居住权的纠纷一直不断。尽管法官不得因没有法律拒绝裁判，但是有了法律却能使法官更好的裁判，《民法典》设专章规定居住权使得法官能更好地评价和裁判有关居住权的纠纷。

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居住权的性质

居住权实际上是一种用益物权，它的用益物权的性质既体现在《民法典》对它的定义，《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”又体现在它在《民法典》编章的位置，居住权在《民法典》物权编的第三分编，第三分编为用益物权，同被编在用益物权分编的还有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有占有、使用和收益的权利，是通过直接支配他人之物而占有、使用和收益。用益物权是从所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中分离出来的权能，表现的是对财产的利用关系。相比所有权而言，用益物权属于限制物权。

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居住权的特点

1、根据居住权立法的目的及《民法典》关于对居住权的规定，居住权设立的标的仅为住宅性质的房屋，且该住宅一般只满足居住权人生活居住的需要。但是，针对《民法典》第三百六十六条 “居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”中“他人的住宅”这一表述，就居住权设立的标的，在司法实践中或许会出现两种解释：一是他人住宅性质的房屋，包括商品住宅、宅基地上的住宅等。另一种解释是，虽然所有权人的房屋不是住宅性质，但是被所有权人当作住宅使用的房屋。基于从立法文字的表述可以有两种不同的理解，所以，当所有权人将自己用做住宅的非住宅性质的房屋为他人约定了居住权，那么该居住权合同是否有效便是司法实践中面临的问题。
2、相比其它用益物权，居住权具有一定的人身性。这主要表现在它的不可转让、不可继承、无特别约定不可出租，以及居住权人死亡居住权随之消灭的特性。由此可见，作为限制物权，与土地承包经营权、建设用地使用权两种用益物权相比，居住权所受的限制更多。说到用益物权，不得不提一下地役权，在我国，与其它只可以设立在所有权之上的用益物权相比，地役权是一种既可以设立在所有权之上，又可以设立在用益物权之上的用益物权。很明显，居住权这一用益物权只能设立在所有权之上。
3、居住权的取得以无偿为一般，以有偿为特别。根据《民法典》的规定，设立居住权的合同中如果没有约定享有居住权的一方需要支付对价，则居住权无偿设立。这主要是因为在实践当中居住权人往往与所有权人具有特殊的社会关系，且居住权人往往是居住权设立标的曾经的单独所有权人或共同所有权人。
所以，居住权与承租人基于房屋租赁合同对房屋享有的权利具有明显的区别。其一、在没有特别约定的情况下，居住权人无偿居住房屋；而房屋租赁合同属于双务合同，即出租人需要提供出租物，承租人需要支付租金等对价。其二、居住权只能设立在他人的住宅之上，而房屋租赁的标的物既可以是住宅，也可以是教育、医疗、工业、商业等等房屋。其三、居住权仅满足生活居住的需要，而承租人承租的房屋可以满足其一切合法合理的需要。其四、居住权人只能是自然人，而房屋的承租人可以是自然人、法人和非法人组织。其五、居住权的期限没有特别的限制，而房屋租赁期限不得超过二十年。

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如何充分利用居住权

1、因生活方式、生活节奏、生活理念和家庭构成形式的种种变化，导致养老问题日益突出。充分利用居住权的法律规定可以有效解决部分人部分方面的养老问题。具体操作方式可以是：原房屋所有权人将房屋出售，同时与购买方签订居住权合同，使自己在得到房屋价款的同时从房屋所有权人变为居住权人。其中，可以根据个人的需要，选择养老机构、其它单位和个人作为购买方。
2、在离婚时可以兼顾房屋权属和有住房困难一方的利益，最为常见的处理方式有两种，一种是房屋所有权归原夫妻的一方，居住权归另一方，另一种是房屋所有权归子女，居住权归原夫妻中的一方。
3、在订立遗嘱时，立遗嘱人能更有效地按照自己的意志分配自己的财产，使自己的遗产按照自己的意志使一方获得最终的所有权，又使另一方居有定所。随着近些年离婚率的增高，立遗嘱人选择将房屋所有权留给自己亲生子女，将居住权留给自己再婚配偶的情况将会越来越多。
4、在法定继承分割遗产时，可以使所有继承人合理有效的分割遗产，既能满足一方所有权的需求，又能满足另一方居住权的需求。

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设立居住权需要注意事项

1、设立居住权应当采用书面形式。我们可以认为口头约定的居住权不能成立，所以无论是基于何种原因需要设立居住权的，一定要采取书面形式订立居住权合同。
2、设立居住权的，除了要用书面的形式签订居住权合同外，还要向登记机构申请居住权登记，因为根据《民法典》规定，居住权自登记时设立。
目前有部分省市的不动产登记中心已经开始了居住权的登记工作，有很大一部分的不动产登记中心尚未有居住权登记这项业务。但是根据《民法典》实施后法院的部分判决来看，因当地不动产登记中心未开展居住权登记业务导致当事人未就居住权登记的，不影响居住权的设立。
3、居住权合同除了约定当事人的姓名或者名称和住所以及住宅的位置等等之外，一定要根据居住权人或所有权人的特别需要约定居住权的期限。如果居住权人有“有生之年”均享有居住权的需求，一定在协议里明确约定；同样，如果所有权人对居住权的期限有限制性要求，也一定明确约定居住权的期限。因为基于种种原因，实践当中约定居住权时没有约定具体期限的情况并不少见，这使得一旦诉讼使双方都将面临很大的风险。
4、基于居住权人的利益考虑，应在居住权合同中明确约定自己的居住权具有排他性。尽管笔者认为居住权属于用益物权，用益物权属于物权，物权具有排他性，所以居住权是具有排他性的。但是毕竟用益物权属于限制物权，毕竟从《民法典》有关居住权的规定并不能明显的理解为居住权具有当然的排他性，毕竟有些住宅大到同时居住数人仍能被认为满足了居住权人生活居住的需要。所以，为了居住权人的利益，如果居住权人有不与所有权人及其他人共同居住的特别需求，或担心与所有权人关系交恶，则应在居住权合同中做排他性的特别约定。
5、同样是基于居住权人的利益考虑，建议在居住权合同中明确约定居住权人有邀请其他人与居住权人共同居住的权利。这一点与上述排他性的约定并不矛盾。

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建议

1、居住权的设立往往会使所有权人在履行居住权期限内的义务时，不能行使其所有权中占有、使用和收益的权利，无论是一定期限的居住权，还是居住权人有生之年的居住权，因为居住权的不可转让和不可继承性，使所有权人和居住权人在居住权期限内不可避免的成了一对矛盾的主体。因为居住权人的死亡，能直接导致居住权的消灭，进而使所有权人住宅的价值能得到相应的提升。所以，建议制定相应的配套法规，比如所有权人伤害居住权人会使所有权人对其住宅的所有权的权利受到限制等，而使所有权没有伤害居住权人的必要。
2、尽管因为当地不动产登记中心未开展居住权登记业务导致当事人未就居住权登记的，法院会判决居住权已经设立。但是因为居住权是用益物权，是限制物权，而限制物权也是物权，物权具有对世性，对不动产物权进行登记更能彰显不动产物权的对世性。同时，如果对居住权不进行登记，势必会引起市场的混乱，使房屋购买者无法判断自己拟购房屋是否设立居住权，进而不但会损害购房者的利益，还会造成房屋交易市场信赖的缺失。故，建议各地不动产登记中心尽快开通和完善居住权登记业务。

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