房地产企业工程竣工验收与房屋交付
作者：陈玉龙
笔者曾参与一起房地产企业破产重整案件，项目烂尾近十年，几百名购房债权人无房可住，颠沛流离。这些债权人已经经历了历时长久的停工期的折磨，无奈何频繁聚集上访，对社会形象、社会稳定及当地经济产生了一系列负面影响。
想要平复购房债权人，平息上访事件发生，必须尽快实现房屋交付工作，但基于客观原因，开发建设时该项目的各种配套建设均未充分考虑，很多手续无法正常办理，造成项目无法按时完成竣工验收。在面临该种局面情况下，有人提出先交房后验收的想法。针对该想法，笔者经查询相关法律法规、司法案例及当前房屋管理部门发布的商品房买卖合同的签订样板，思考交付房屋必须满足何种条件？不竣工验收可否交付房屋以及面临的何种责任？本文单从房地产企业工程竣工验收与房屋交付问题予以简述，供大家探讨。
01
竣工验收程序
首先了解一下房地产企业工程竣工验收程序是如何进行的？
根据住房和城乡建设部（建质〔2013〕171号）关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知。
具备竣工验收的前提条件
1. 完成工程设计和合同约定的各项内容。
2. 施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
3. 对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4. 勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
5. 有完整的技术档案和施工管理资料。
6. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。
7. 建设单位已按合同约定支付工程款。
8. 有施工单位签署的工程质量保修书。
9. 对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。
10. 建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。
11. 法律、法规规定的其他条件。
工程竣工验收应当以何种程序进行
1. 工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
2. 建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。
3. 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
4. 建设单位组织工程竣工验收。
(1) 建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；
(2) 审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
(3) 实地查验工程质量；
(4) 对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。
5. 负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。
02
可交付房屋的标志
根据《建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
根据《建设工程质量管理条例（2019修正）》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
2、有完整的技术档案和施工管理资料；
3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
5、有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
因此，笔者理解，工程在质量监督机构参与下，由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位完成竣工验收手续并确认合格后即可认定竣工验收合格，并可实现房屋交付。
《建设工程质量管理条例（2019修正）》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009修正）》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”；第六条：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”
根据上述法律法规，竣工验收备案是竣工验收合格后履行的备案手续。而根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例（2019修正）》相关规定，工程在验收合格后就能实现交付使用。之所以这么理解，是因为在五方主体验收时，建设单位会根据法律规定，建设单位会在验收日前提前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构，工程质量监督机构会对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，对不符合验收相关规定行为的，会责令改正。因此，虽是五方主体进行验收，实则行政监督部门会全程参与验收，此时，若质量监督机构现场监督时发现验收存在问题，五方主体是不能够签署验收合格意见的，而是应当根据工程质量监督机构的整改意见，再次整改，并重新组织验收，直到工程质量监督机构表示已无验收问题，并且，在验收后，工程质量监督机构会提前向备案机关提交工程质量监督报告的。如下图：
另查询司法案例，根据最高人民法院（2012）民申字第1480号民事裁定书中关于竣工日期的认定，最高院认为：“若双方合同中没有约定竣工应以取得竣工验收备案表为准，而根据国务院《建设工程质量管理条例（2017修订）》的规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后再由建设单位将竣工验收报告等文件提交给政府建设主管部门备案，也就是说竣工验收备案只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，故是否取得竣工验收备案表并不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。”
因此，不论法律规定、行政主管部门的意见还是司法实践，建设单位组织竣工验收，并经各方签署合格意见后即视为验收合格，即可根据相关法律规定交付使用。《建筑法》《建设工程质量管理条例》之所以这样规定，其目的是提高市场交易效率，促进当事人意思自治，贯彻诚实信用原则。当然，在实践中，还需要考虑与购房者签订的商品房买卖合同中约定的交付条件是否具备，这完全属于双方意思自治的体现，不影响法律规定的交付使用的形成标志。
03
竣工验收备案的影响
根据《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第三十五条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：……（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料。
2004年01月30日建设部建质〔2004〕18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条：各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。
2010年05月04日住房和城乡建设部建市〔2010〕68号《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（十六）加强竣工验收管理。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理房屋所有权证。
因此，未进行竣工验收备案，建设单位则无法办理初始登记，无法获得房屋所有权证，也就是俗称“大证”，进而不具备进行向购房人转移登记的条件，更无法向购房人办理房屋所有权证，造成收房无证的局面。
至于未进行备案将面临何种行政责任，本文不阐述。
04
未经验收交付使用所面临的责任
工程结算条件成就
按照《民法典》《建筑法》等法律、法规规定，建设工程未经验收或者经竣工验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条规定：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。参照此规定和人民法院在此司法解释颁布实施前审理此类案件的司法惯例，不论讼争工程是否办理竣工验收手续，标的物转移占有由发包人管理使用的，竣工日期到达，即工程价款结算条件也获成就。
工程质量责任承担
发包人擅自使用未经验收的建设工程，对建设工程出现质量瑕疵自行承担修复责任。因为《民法典》第七百九十九条、《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例（2019修正）》第十六条均规定建筑工程未经验收或者验收不合格，不得交付使用，这是法律法规对不得交付使用的强制性规定。发包人擅自使用说明其主观上存在过错，由此产生的法律后果应由其本人承担。因为发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能会存在质量问题，而且使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发包人对不合格工程予以认可。随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人。
违约责任
开发商与购房人签订的商品房买卖合同，在购房合同中均会约定交付房屋条件即为商品房验收合格；商品房达到交付使用条件后进行验收交接时，出卖人应当需提供《住住宅量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
根据目前西安的商品房买卖合同样板，预售房屋的交付条件为竣工验收备案；现售房屋的交付条件还要求开发商办理完房屋所有权首次登记。因此，未经组织验收或验收不合格，根本达不到购房合同约定的交付使用条件，一旦开发商擅自交房，潜在的风险就是面临向购房者支付违约金。
行政处罚责任
根据《建设工程质量管理条例》第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；
1、未组织竣工验收，擅自交付使用的；
2、验收不合格，擅自交付使用的；
3、对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
根据《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例（2020修正）》第六十六条 违反本条例第十九条规定，建设单位未组织竣工验收或者建设工程验收不合格交付使用的，由建设工程质量安全监督机构责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
因此，开发商在竣工验收时，不按照相应程序进行或者未组织竣工验收或者建设工程验收不合格交付使用的，其将面临被责令改正或罚款的行政处罚。
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